天啊！近4年，番禺这200个小区，60%房价都跌了！
番禺，老刚需天堂了。爱的人生老病死不离开，不爱的人，嫌弃它房价扶不起。汝之蜜糖彼之砒霜嘛。
如果能用房价涨幅，来摆脱“睡城”的万年称号，倒也是件喜大普奔的事儿。
我吐血统计近4年房价数据发现，番禺200个盘，80盘逆势上涨......你们自己看吧~
汉溪长隆——万博板块
90%的楼盘，全线飘红
近4年来，汉溪长隆——万博板块，几乎是整个番禺区涨幅最亮眼的板块，没有之一。
房产君盘点的20余盘中，90%的楼盘喜滋滋，全线飘红。
万科欧泊，流通性一直不错，约94-96平3房爆款，号称万博超能打的主套小三房，均衡性很nice，总价在460-500万左右。
现在，2023年未过半，万科欧泊贝壳已经成交26套，均价4.87万/平。价格虽有所回落，但依旧涨了22%。
锦绣香江花园、广州雅居乐花园、华南碧桂园、自在城市花园，早年开发的大型小区，或多或少吃到万博发展的红利，二手交易一直很活跃。
千亩大盘雅居乐花园，对口九年制的广州南雅学校。
小区除了十年小雅有部分刚需户型外，其他均为约110-200平改善型户型。
十年小雅、新地沁园、雅翠庭都有超过14%的涨幅。
锦绣香江，主打一个舒适度，以约95-200平三至四房中大户型为主，产品在整个板块也很能打。
预算有限、只能流泪上车小户型的买家，可以留意自在城市花园、华南新城约60-80平小两房。
| 华南新城，细鹏摄
商住混合的奥园城市天地，就没那么幸运了，4年跌了15%。
这类产品，房产君不太建议碰，房价扶不起也就算了，住起来还不舒坦，两头亏。
说到大城，眼光转向番禺西部。
上世纪90年代到2000年初，洛溪、南浦、祈福、钟村等板块，相继冒出祈福新邨、广州碧桂园、丽江花园、奥林匹克花园等上万户的大盘，红极一时。
现在呢，很多小区楼龄已经超过20年，加上地段远离市中心、天量挂牌，一直被吐槽为“睡城”。
掐指一数，广州奥林匹克花园，超过200套挂牌；广州碧桂园，超过300套，丽江花园，更是超过500套挂牌。
尤其是洛溪板块的小区，虽然与海珠仅一江之隔，但房价差了2倍。除了彩虹花园，其余小区，4年来房价涨幅直冒绿光。
究其原因，岛上开发空间有限，加上生活配套稀少，商业、教育、医疗投入偏低，想涨都难。
本以为是难兄难弟的南浦岛，没想到居然小有涨幅，主要是产品更优。
江景房锦绣半岛、锦绣半岛金月湾，还有响当当的广州碧桂园，都涨了！
金月湾从2019年3.2万/平均价，涨到现在的3.7万/平，涨幅不多。
另外，还有不得不提的祈福新邨，大城生活配套成熟，学校、商业、医院自成一体，此前房产君也写过：拦不住啊！我妈就想买祈福新邨……
但大部分的组团，近4年来，房价跌跌不休，作为一个生活养老的地方，倒是不错，投资就算了。
番禺广场/市桥，刚需天堂
往南走，市桥、番禺广场，是以前番禺的“老城区”。
优势是，配套成熟，无处不在的宵夜档、美食街、小商场，烟火气十足，而且住宅楼盘扎堆，成交量一直很旺，刚需随便淘。
尤其是番禺广场板块，三地铁交汇（3/22/18号线），堪称打工人的刚需胜地。
实不相瞒，房产君刚来广州的时候，看房第一站，就是这两个板块。
3号线半小时直达珠城，近地铁、2-3万/平的小区一抓一把，便宜大碗。
但是，这里开发早，很多小区都是楼梯楼，楼龄旧，户型奇特。
随手一抓，东方白云花园、东华花园、东怡新区东信园、东沙小区、东兴苑、美心东苑等一串小区，都是楼梯楼。
四年下来，这些小区房价，哀鸿遍野，不说了，都是泪。
总之，能电梯不楼梯，老破小+楼梯楼，这类产品未来的流通性会很艰难。
走出了不错行情的小区，要数三号线东延段番禺客运站附近的金海岸花园。
观海、聚湖组团较新，4年来收获了10-15%的涨幅，虽然不比万博，但在板块已是赢家。
“三好学生”亚运城，也涨不起？
再看看热门刚需天堂亚运城，要学校有学校，要地铁有地铁。
哪个组团最好卖？
亚运城媒体北村、亚运城媒体南村、天荟、天誉、运动员村，交投最火热。
尤其是亚运城媒体南村，2019年一口气成交74套。
媒体村、天荟，最靠近四号线的海傍站，运动员村和天誉，则靠近学校。
不过，到了2023年，几个组团成交大幅锐减。
究其原因，南站、新造板块等新盘不断冒出，户型、配套等产品力更出圈，分流了部分购买力。
再看看涨幅，从2019年至今，天荟、运动员村、官员技术北村，有小幅涨价（算上通胀相当于没涨），其余组团基本横盘。
天荟，隔壁就是亚运城商场，加上近地铁，均价比其他组团贵2000-5000元/平。
再来看看化龙、石楼板块，这里开发晚，是番禺区的房价洼地，新盘也是2字头起，二手房更是低至1字头。
涨幅更是一片绿油油，没眼看。
目前板块还属于初步开发阶段，周边配套想要成熟，至少十年打起，投资请绕道。
番禺有江景盘，4年猛涨49%！
最后聊聊番禺北部。
大石板块，一直被扣上“睡城”的帽子。但地铁上盖，距离珠江新城6个站，“3字头”的亲民房价.....还是吸引了不少在海珠和天河的刚需上班族。
地铁上盖的次新盘敏捷四季花园、花园小区新月明珠花园，珠城通勤便利，综合素质较优。
而富力家园、富力居等老破小，怎一个”惨“字了得。
好在，沙溪一带的“标杆盘”珊瑚湾畔、时代外滩撑场，望江+楼龄较新+户型比较方正，4年涨幅，让人眼前一亮。
前者涨幅30%；后者涨了49%，站稳5万+/平！
一番盘下来，可以看到，4年前买了番禺的房子，80%都横盘。
汉溪-万博长隆板块，赢面最大，但也是番禺的房价天花板。
除了万博、长隆、大学城、厦滘等板块的“明星盘”（现在也不便宜了），大部分二手房，抗跌性都很弱。
但不是说，是番禺就买不了。
番禺二手房选择很多，绝对是刚需的“淘货天地”。
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